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关于规范和简化市区商品房预售工作的通知

2017-07-13    来源:市住房和城乡建设局    字号:       点击数:

建房〔2017〕51号

各县(区)住建局、永安市房管局,市房屋交易管理中心,市区各房地产开发企业、房产测绘单位、房地产经纪机构:

  为了认真贯彻落实《2017年福建省推进简政放权放管结合优化服务工作要点》和《关于推行“一趟不用跑”和“最多跑一趟”办事清单的通知》(闽政办〔2017〕44号),按照《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)、《房产测绘管理办法》(建设部、国家测绘局令〔2000〕83号)、《福建省商品房预售管理暂行办法》(闽建房函〔2005〕88号)、《关于进一步加强商品房预售管理的通知》(闽建房〔2010〕2号)、《三明市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场稳定健康发展的指导意见》(明政〔2016〕10号),现就进一步规范和简化市区商品房预售工作通知如下:

  一、商品房预售许可材料

  根据《城市商品房预售管理办法》等规定,房地产开发企业(以下简称“企业”)一趟直接向我局行政服务中心窗口提交符合法定形式的资料文件,其中预测算成果应符合土地出让和规划许可条件楼盘表应符合国家和本省有关技术规范和规定要求,企业对所提交的楼盘表等材料实质内容的真实性负责:

  (一)商品房预售许可申请表 (从我局网站下载);

  (二)企业营业执照、资质证书以及委托书原件、委托代理人身份证明复印件;

  (三)国有土地使用权证、建设用地规划许可证(含附件、附图)、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;

  (四)投入开发建设的资金占工程建设总投资比例的25%以上的证明及施工现场照片,或提供达到省住建厅规定的工程形象进度要求的证明及施工现场照片;

  (五)工程施工合同及关于施工进度的说明;

  )商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期和经营性或非经营性配套公共设施清单、公共建筑、公共部位以及物业用房的产权归属、位置、面积和套数(间数)等内容及其平面示意图(附件一:商品房预售方案基本内容);

  (七)根据施工图设计文件绘制并经规划部门核准的商品房预售总平面图、分层平面图、分户面积图;

  )有相应资质的房产测绘单位对拟预售商品房的房屋面积预测算成果报告书及转换为BMF格式的电子文件(附件二:商品房预售建筑面积预测成果报告书封面);

  )预售商品房楼盘表,提交的楼盘表应一房一价,包含每套房屋的房号、面积、预售单价总价、用途等内容附数据包(附件三:商品房预售楼盘表);

     (十)有权部门出具的房屋坐落证明及附图,社区配套用房协议审核报批表及社区配套用房合同,城市基础设施配套费缴纳发票或减免批准文件。

  (十一)商品房预售资金监管协议;

   以上材料提供复印件的,应提供原件复核。

  二、商品房预售许可方案

  企业申请预售许可前,应认真制定预售方案,并按报备的预售方案实施预售活动,接受监管。预售方案应包含以下内容:                                     

  (一)项目名称、坐落、土地用途、规模、容积率等基本情况;

  (二)申请本次预售的建筑面积,其中包括住宅、商业、办公和其它分项预售面积。严禁将不可售部分计入预售面积,严禁违反规划许可条件扩大公摊面积。应附建设工程规划许可证附件及经规划审批的建筑施工图全套原件和项目地形图电子文件(含用地红线、房屋轮廓投影线及道路路网);

  (三)经营性或非经营性配套公共设施清单、公共建筑、公共部位以及物业用房的产权归属、位置、面积和套数(间数)等内容及其平面示意图;

  (四)工程建设周期、建设计划及分期工程建设计划、竣工交付日期等情况;

  (五)预售计划。包含本次可预售房源幢数、套数、面积、自行销售或代理销售、预售价格及变动幅度。 

  (六)房地产预售价格制定依据(含预售项目成本核算表);

  (七)车位(库)配比;

  (八)商品房装修标准;

  (九)房屋质量责任承担主体和承担方式(暂定资质企业应明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体,由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力);

  (十)前期物业管理、白蚁防治和建筑节能等内容;

   预售方案原则上不予变更。确因规划设计许可等原因发生变化需变更的,应依照我局《关于加强市区商品房预售许可变更预售方案变更备案管理的通知》(明建房〔2016〕61号)的要求申请变更备案。 

  三、商品房预售许可预测算面积

  (一)企业申请预售许可前,应提前委托具有相应资质的房产测绘单位对拟预售商品房面积进行预测算。测绘单位应严格按照规划部门核发的《建设工程规划许可证》及附图,根据《房产测量规范》等相关规定,对拟售商品房的建筑面积、套内建筑面积、共有共用分摊建筑面积、公共设施建筑面积进行预测算,列明计入分摊计算建筑面积的共有部位,并出具分套(单元)建筑面积预测算成果报告书。企业应将建筑面积预测算报告书等预测算资料,包括符合要求的书面资料和电子数据,一并提交办理预售许可。

  (二)测绘单位应向委托企业出具《三明市商品房预售建筑面积预测算成果报告书》,该报告书应由实施预测算作业的技术人员和测绘单位法定代表人签字。报告书应含商品房预售建筑面积预测算表,具体包括:封面、目录、房屋建筑面积测绘和计算说明、房屋建筑面积预测算与计算结果、共用面积明细表、共用面积分摊关系明细表、房屋平面图、分层平面图、房屋预售面积与规划核准面积差值表一览表。测绘单位还应附营业执照、资质证书以及相关测绘技术人员资格证书复印件。

  (三)所有预测算资料的验收复核工作由委托预算的企业自行组织实施,复核内容主要包括:1.测绘成果的适用性,界址点的准确性;2.测绘资料是否齐全、格式是否符合要求;3.预测算成果与规划许可条件及其图纸的一致性;4.功能区的划分及共有共用部分面积的分摊是否正确,公共配套设施面积是否按照规划许可条件要求配置;5.面积预测算的依据和方法是否符合国家房产测量规范和有关技术规定;6.预测算面积的数据是否有误:7.公摊计算是否合理。预测算成果经验收复核无误后,由企业的验收复核人员和项目经理在成果报告书上签字并加盖企业骑缝章。企业将经复核验收的预测算资料提交我局备案,预算成果一经备案,不得随意更改。

  按照《房产测绘管理办法》(建设部、国家测绘局令〔2000〕83号)第三条的规定:房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律法规,执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定,对其完成的房产测绘成果质量负责。我局今后仅审核测绘单位是否具有房产测绘资质、测绘人员是否具备上岗资格、是否备案等,不再对预测算资料和楼盘表进行审核,直接对企业提交的预测算资料和楼盘表予以备案建档。

  (四)测绘单位应严格遵守国家有关法律法规,认真执行国家房产测量规范及有关技术标准、规定和政策,对其完成的房产预算成果的规范性、真实性、准确性、合法性负责。房产预测算成果的质量问题,由具体实施预测算的房产测绘单位承担相应法律责任。企业发现预测算成果有误的,要及时向测绘单位提出书面复核申请,测绘单位经复核发现有误的应及时更正。对于因测绘单位出具的预算资料质量问题造成企业损失或延误办理预售证的,企业可通过诉讼等救济途径解决。对测绘单位的违法行为,房地产行政主管部门将依法予以查处。测绘单位出具的预算资料半年内2次因严重失误或质量问题给企业造成损失的,应自行限期半年整改,整改期间,预售许可等各相关部门和单位一律不予采用其出具的预算资料。

  (五)凡从事房产测绘的单位和技术人员均应在当地房地产主管部门备案,接受房地产主管部门的业务监督和技术指导。根据我省有关房地产行业信用信息管理规定,建立我市房产测绘信用档案,对从事房产测绘的单位技术人员实行动态管理。

  (六)市区商品房预测算资料和楼盘表的备案建档等辅助性、技术性、事务性工作由我局房地产业科负责移送给市房屋交易管理中心实施。

  四、商品房预售许可流程及时限

  企业持本通知第一条所列的所有预售许可材料,一次性直接提交给我局设在市行政服务中心的审批窗口,窗口受理之日起7个工作日内,我局将作出同意或不同意预售的决定:

  (一)受理(即时办结)。审批窗口对企业提交材料的完整性进行审查,对原件核对无误后在复印件上加盖“与原件核对无误”印章,对符合受理要求的,出具受理单,并及时移交审批科室审查。

  (二)审核(5个工作日)。审批科室收件后及时派出2名工作人员赴现场查看,做好影像、照相等形象记录并存档。确认申请预售项目达到进度要求后,对提交材料是否符合法定条件进行复核,就房价的制定是否合理提出审查意见。符合条件的,马上移送市房屋交易管理中心进行预算资料备案并搭建楼盘表。对一般性的材料不全或失误等,可先行容缺办理复核手续(待材料补齐更正后予以发证)。对确实不符合法定预售条件的,说明理由并报分管领导书面同意后,按退件处理。

  (三)许可(2个工作日内)。局分管领导对符合法定预售条件的申请作出书面批准,审批科室据批准意见制作并发放《行政许可决定书》和《商品房预售许可证》。

  (四)公示。市房屋交易管理中心据《行政许可决定书》和《商品房预售许可证》在“三明市房地产管理信息网”和“三明市住房和城乡建设信息网”上公示预售项目的相关信息。

  五、商品房预售现场公示内容

  企业应在售楼现场醒目位置设置公示栏,公示内容应包括《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证件、预售方案、预售资金监管协议、经批准预售的全部房源及报备价格、销售进度表、销售人员从业上岗证、商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本、购买商品房风险提示等。采用经纪机构代理销售的应在现场公示委托书、代理机构备案证明、经纪人资格证等内容。售房现场未按标准公示内容的,责令整改,处一万元以上三万元以下罚款。拒不整改的,依法撤销其《预售许可证》。

  六、销售人员与房地产经纪机构

  实行商品房销售人员挂牌上岗制度。商品房销售人员须经专业培训,并取得《商品房销售人员从业上岗证》方可从事商品房销售业务。开发企业采用经纪机构代理销售的,所聘经纪机构应取得《三明市房地产经纪机构备案证书》。房地产经纪机构及其分支机构和从业人员在开展商品房销售代理活动时,应符合房地产经纪管理的相关规定。销售代理机构及从业人员不得炒卖房号、不得在代理过程中赚取房屋差价或商品房销售代理佣金以外的任何费用。

  七、商品房预售资金监管

  企业申请商品房预售许可前,须与监管银行和监管部门(或其委托的监管单位)签订商品房预售资金三方监管协议,确定监管账户。全部预售资金(包括定金、首付款、购房贷款)应纳入监管账户。有关各方应严格执行《三明市商品房预售资金监督管理办法》(明建房〔2015〕48号),认真履行监管义务,严格按照工程进度拨付工程款,确保预售资金优先用于工程建设。具有二级资质以上的企业,经批准同意,可以试行预售资金差别化监管制度。

  八、商品房预售市场交易秩序

  (一)梅列区和三元区住建局应按“属地管理”原则履行日常检查巡查职责,遇重大问题应及时上报,由我局统一协调会办并依法处置。

  (二)企业不得利用政府优惠政策抬高房价,变相截取政府赋予购房者的优惠政策,实际成交价格不得超过备案价,且成交价下浮幅度应控制在备案价格的15%以内。不得发布不实的价格等销售信息诱导购房者争购。 

  (三)样板房应当与对应在售房屋的面积、空间尺度、装修标准一致,不属于交房标准的物件、构件应在样板房的醒目位置提示。

  (四)企业或经纪机构发布预售广告时,必须确保广告中的房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、卫生教育等配套设施等内容与实际相符,与规划许可条件和土地出让条件一致,不得弄虚作假,误导消费者。

  (五)企业必须使用国家住建部和工商总局制定的最新版本《商品房买卖合同(预售)示范文本》完成网签备案,按照《商品房销售管理办法》依法依规履行合同。按套(单元)计价的预售房屋,企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或与开发企业重新约定总价款;买受人退房的,企业承担违约责任。合同未作约定的,按以下原则处理:

  1.预售建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

  2.预售建筑面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权退房。买受人退房的,企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款及其利息退还买受人。买受人不退房的,实际交房面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由开发企业承担,产权归买受人。实际交房面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房款由企业退还买受人,绝对值超出3%部分的房款由企业双倍返还买受人。 

  本《通知》自印发之日起施行,市区以往做法与本《通知》不一致的以本《通知》为准,各县(市)可参照执行。各级预售许可管理部门、局职能科室以及为预售许可提供服务事项的市房屋交易管理中心、各测绘单位等要严格执行《三明市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场稳定健康发展的指导意见》(明政〔2016〕10 号)关于“规范全市商品房预售管理办法,统一流程,严禁中介审批,严禁无法律法规依据的审批”的规定,认真落实《效能督查发现问题绩效考评扣分办法》(闽效能办〔2016〕7号)文件精神,不折不扣地理清权力清单,坚决杜绝法律法规以外的审批、审核、核准和项目申报等事项,坚持马上就办,提高办事效率,营造优良高效的商品房预售环境。

  附件:1.商品房预售方案基本内容

  2.商品房预售建筑面积预算报告书(封面)

  3.商品房预售楼盘表

  三明市住房和城乡建设局 

  2017年7月6日

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